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110平方米的房子，到手卻發現套內面積只有60多平方米；購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時卻變成了46%……

據《法制日報》消息，山東省青島市市民李黎（化名）原本應該在去年開開心心收房，卻被公攤面積帶來的問題困住了。維權一年多來，她始終想不通：“怎么一公攤，把我一半的房子都攤出去了呢？”

與住房相關的話題熱度始終居高不下，今天這則“110平方米的房子到手僅61平方米”的話題再度引起關注。

(資料圖片)

外墻一半計入套內，購房者被術語繞暈

據《法制日報》，2018年4月，李黎全款購入青島市某小區一套總面積為110.25平方米的住宅。買房時，本就是建筑行業從業者的李黎對公攤面積格外關注，反復向銷售人員咨詢了關于公攤面積的一些問題。

據李黎回憶，當時銷售人員告訴她，因為小區樓棟屬于超高層建筑，達到55層，考慮到避難層、電梯高度等因素，公攤面積占比會達到31%，但實際收房時可能比這個數值小。

李黎向記者出示的購房合同內容顯示：總價值120余萬元的110.25平方米的套三房屋，套內建筑面積為75.24平方米，公用分攤建筑面積為35.01平方米，公攤面積占房屋總面積約31.8%。

然而，2021年9月，準備收房的李黎傻眼了：推開房門，映入眼簾的是超厚的墻壁、逼仄的空間、3間小得可憐的臥室。她找驗房師測量后發現，實際套內僅有61平方米左右，3間臥室沒有一間超過9平方米，主臥甚至無法放下雙人床。

李黎后續向售房方詢問得知，從合同上顯示的套內面積75平方米到她實際測量的61平方米，差值主要體現在墻體的厚度上，外墻的一半厚度計入套內建筑面積。“將近1米的外墻，有一半的面積算作業主的套內建筑面積。但是開發商銷售時沒有說明，而且在銷售時有意混淆‘公攤’‘公攤系數’‘公攤率’‘套內建筑面積’等概念，各種專業術語堆砌起來，直接就被繞暈了，根本沒想到實際到手的套內面積這么小。”

直到依法維權時，李黎才得到“官方”口徑——小區房屋的公攤面積占比是46%。“這就意味著我們花了上百萬元買到手的房子，實際上將近一半都不是自己住的，如果一開始就知道這個情況，無論如何我都不會購買。”李黎說。

和李黎同小區的姚女士購入一套復式上下樓160平方米的房子，結果到手的套內面積只有90平方米左右。

“難道我們就只能認栽嗎？”李黎說，為公攤面積花的錢不只是買房時，之后的物業費、供暖費等都要繼續買單，這些“消費暗區”的存在讓人很不滿。

公攤面積由來已久，已成購房顧慮之一

公攤面積制度在我國存在已久。

早在1995年12月1日施行的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》（試行）就規定，商品房買賣所簽訂的商品房購銷合同中，應明確載明購房者所購置的商品房的建筑面積，并注明該商品房的套內建筑面積（實得建筑面積）及應合理分攤的公用建筑面積。2001年6月1日施行的《商品房銷售管理辦法》再次明確規定，商品房建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。

那么，到底什么是公攤面積？其因何而存在？

據河南省律師協會房地產專業委員會主任、北京觀韜中茂（鄭州）律師事務所主任何紅藝介紹，公攤面積制度源于中國香港。為了擴大市場，降低購房門檻，香港房地產商依照“公共契約”的模式，把整棟大樓的土地和全部的產權以建筑面積的方式，按比例分配給了所有的住戶，購房者購買的是建筑面積。扣除電梯井、大堂、樓梯間、共用墻體等占地面積，剩余的才是購房者套內使用面積，公攤制度由此而來。

“根據相關規定，公用建筑面積由以下兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積；二是套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。我們買的房屋無法孤零零存在，而是要使用整個樓的公共區域如樓梯、大廳、電梯井等，這些面積加起來分攤到每個購房人身上，就是公攤面積。”北京市康達律師事務所高級合伙人孟麗娜說。

記者近日采訪多名房屋中介、購房者后發現，公攤面積已經成為房屋買賣的一個重要影響因素。

今年準備在北京買房的張力，一個月內看了80多套房，從最初對公攤面積不怎么了解，到現在已經把公攤面積作為重要參考指標。

“公攤面積、套內面積并不只是一個簡單的數字。”張力結合自己的看房經歷總結道，2000年是個分界點，2000年以前的老房子尤其是公房，公攤率要低一些，基本可以保持在15%至20%，而2000年以后的商品房，公攤率達到25%甚至30%。

他曾看了一套1993年建成的房子，建筑面積55平方米，套內面積46平方米；而另一套2004年的房子，建筑面積63平方米，套內面積卻只有45平方米。

“花那么多錢買的房子，可能有將近三分之一甚至更多的錢都落不到自己的房子上，我很難接受。”張力說。

來自北京市海淀區的戴女士提出，除非是完全沒有選擇的情況下，否則公攤面積占比超過20%的房子，她絕對不會考慮，因為“不希望自己辛辛苦苦掙的錢被看不見摸不著的公攤分走了”。

在山西省太原市從事房屋中介的王初原也發現，越來越多的人開始在意公攤面積的數值和占比率。“不少購房者對公攤面積有嚴格要求，必須低于某個范圍，否則不管房子再好，他們也不會接受。甚至有人根本不認公攤面積，認為房子多大面積就應該是多大，實際收房時發現面積不夠就認為是我們欺騙了消費者。”

北京大學房地產法研究中心主任樓建波告訴記者，公攤面積本身是客觀存在的，對其收費并無不合理之處，并且從購房者的角度來看，可能也不愿意共有部分（所有權）繼續留在開發商手里。但是，把公攤面積算入總計價面積，確實會給購房者帶來困惑。

“為了避免這種困惑，有兩種方法，一種是按套計價，這種是在總價里包括了公攤面積的費用；一種是按套內面積計價，不包括公攤面積的費用，單獨告知此類費用，但是最后的總價二者不應該有差異，因為公攤面積是客觀存在的，這兩種的區分只在于哪一種能夠更有效率地把相關信息告知消費者。”樓建波說，如果這兩個價格不一樣，開發商就涉嫌欺詐，“問題不在于公攤本身，而在于要統一計價方式”。

事關小區業主權利，實踐中易引發爭議

在王初原看來，客戶買房子，自然希望自己買的房子大點，公攤小點。而且商品房公攤較小的開發商，也會以此為營銷噱頭，吸引更多購房者前來購買。“大家更愿意買公攤小的房子。這是站在客戶出錢買房的角度看的，而對于開發商而言，如何縮小公攤面積呢？比如縮減樓道寬度，采用較小的電梯間，沒有寬敞的門廳，一梯多戶等，但是這勢必會降低業主的居住舒適性。”

據孟麗娜介紹，現行規定對于公攤面積大小沒有比例限制。房屋公攤面積的大小，一般與房屋建筑的規劃設計是否合理以及房屋的配套設施多少有關。

“一般多層住宅的公攤面積約在10％至13％；18層以下的板式住宅公攤約在13％至15％，點式的樓盤公攤大多在15％至17％，而30層以上的住宅因為電梯數量增多，公攤通常都在25％左右。”孟麗娜說。

在孟麗娜看來，在建筑面積確定的情況下，公攤面積小意味著購房人買房更加經濟實用。但并不是公攤面積越小越好，因為公攤面積太小，小區整體舒適度會降低，很多的低公攤都是以犧牲小區品質為代價的。公攤面積大的小區大多是高品質樓盤，公攤面積越大可能意味著電梯更寬敞、公共區域更廣，整個小區也上檔次。

公攤面積除了可能影響舒適度、購房時增加支出以外，后續入住后其存在同樣與業主利益息息相關。

王初原介紹說，以太原為例，房屋成交時，合同上的成交價是以包含公攤的總面積計算，而房屋總面積會直接影響物業費、采暖費等的計算。業主在購買房屋時承擔的公攤面積費用，包含門廳、過道、電梯以及外墻一半的厚度，但在實際中，業主很難因為承擔了公攤面積的費用而對這些地方主張權利。

在孟麗娜看來，一直以來，公攤面積被包含在物業費、暖氣費、精裝費用內，一定程度上給購房人帶來了額外的負擔。如公攤面積是不是加裝暖氣，房地產開發企業說了算，購房人無從知曉，造成了信息不對等。

“《商品房銷售管理辦法》明確規定，套內建筑面積部分為獨立產權，分攤的共有建筑面積部分為共有產權，買受人對其享有權利，承擔責任。因此，分攤的共有建筑面積部分由分攤的購房人共有。實踐中，如發生權屬不清的問題，可由相關共有人或委托業主委員會結合規劃圖紙、分攤部位約定等，及時主張共有權。”孟麗娜說。

在何紅藝看來，現實中公攤面積的存在導致維權難的情況，主要涉及業主如何實現共有權利的問題。根據民法典規定，業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。而業主之間難以達成合意，是造成維權困難的主要原因。

她還提到，實踐中還存在利用公攤部分營利的情況，如公攤面積上設置廣告、車位等帶來的營利收入，如何分配的問題。按照民法典相關規定，業主共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業主共有。但在現實中，施行情況并不理想。

北京市房地產法學會常務理事、海潤天睿律師事務所合伙人包華則提出，今后如果開征房產稅，公攤面積制度可能面臨更大的質疑。

取消公攤尚有難度，亟須完善相關規定

爭議之下，“取消公攤面積”的呼聲越來越大。今年全國“兩會”期間，全國政協委員洪洋提議“取消公攤”，認為公攤面積缺乏法律依據和制度約束，建議國家取消公攤面積，可以將實際的公攤面積成本核算到實用面積之中，讓老百姓明白付費，放心購房。

作為深受其害的購房者，李黎直言，公攤面積制度對購房者是不公平的，這是一種不透明的消費。消費者一旦出現關于公攤的糾紛時很難通過實測手段來確定交房時的準確公攤，主要是“公共部位面積”很難測算。她支持取消公攤制度，“即使房子單價上漲了，我也希望能夠明明白白消費，買了一平方米，就能有一平方米的生活空間”。

那么，取消公攤面積制度當下具備可行性嗎？

在孟麗娜看來，取消公攤面積制度現階段不具有可行性。根據《商品房銷售管理辦法》規定，商品房銷售可以按套（單元）計價，也可以按套內建筑面積或者建筑面積計價。按套（單元）計價或者按套內建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積。因此，商品房無論是按照何種方式銷售，均應體現分攤的共有建筑面積。即便按套銷售，也仍然存在公攤面積。公攤面積客觀存在，必然要由部分或全體購房人分攤。

“一律取消公攤面積，入住后對公攤部位的管理、維護以及后續產生的安全責任均是現實問題，如果購房人個人無力管理，則將影響小區的整體品質及全體業主的權益。”孟麗娜說。

首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池同樣認為當下取消公攤面積不具有可行性。房改后，我國的住房面積計量、房產證、不動產證的發放都是以建筑面積為單位的。房價、物業費、暖氣費等也都是以建筑面積計量的，如果取消公攤面積，以使用面積計量，會給計價標準帶來混亂。每平方米的房價、物業費、暖氣費會有所上漲，反而會引起另一種誤會，以為漲價了。

在包華看來，取消公攤并不難，但用什么替代公攤是需要慎重考慮的。目前，測繪報告中沒有房屋使用面積的數據，如希望用使用面積作為計價、計費、計稅的依據，就需要對已有房屋補測該數據。“姑且不論是否有足夠的人手完成這項工作，僅就已經裝修、改造的房屋如何認定使用面積就是一件非常復雜和棘手的事情。”

記者注意到，重慶市人大常委會曾以地方法規的形式，對商品房的計價方式作出明確規定和要求：商品房現售和預售，以套內建筑面積作為計價的依據，商品房買賣合同及商品房的產權證應當載明共用部位及設施。不按這一計價依據銷售的開發商，將被行政主管部門重罰。

“重慶市的先行做法意味著取消公攤面積制度其實有可行性，基于舒適度和套內面積綜合考量，開發商可以將成本分攤入套內面積，在后期不應再計算。”何紅藝說。

多名受訪專家認為，在是否應該取消公攤面積制度的問題上暫時難以達成統一，但目前可以從政策層面對公攤面積制度進行完善。

針對目前公攤面積制度存在的問題，孟麗娜建議完善相關測繪規范，對公攤比例出臺指導意見，要求測繪單位提高測繪成果質量，暢通錯誤追究機制。在售房時，要求房地產開發企業在售樓處公開測繪結果，將分攤原則、分攤部位等向購房人進行明示，必要時測繪單位也可以接受購房人的咨詢，減少因分攤面積問題產生購房爭議。同時，在商品房買賣合同中進一步完善相關約定，明確約定分攤面積與產權登記面積發生誤差的處理方式及違約責任的承擔，從而保障購房人的合法權益。

“公眾之所以對此格外關心，不僅因為面積代表生活是否便利，更代表財產權益的份額和金額。”包華建議，房屋買賣按使用面積計價，或按套總價交易，不按面積單價交易，可以一定程度上緩解公攤面積制度引發的爭議。

新華社半月談：公攤面積背后利益空間巨大

新華社半月談在今年早些時候發布了一篇評論文章，直言公攤面積的亂象。

公攤面積存在多年，伴生的一系列亂象一直未得到根本解決，特別是關于公共空間的計算，始終是筆糊涂賬。如果購房合同上不注明得房率、套內面積等詳盡數據，老百姓購買期房很大程度上如同開盲盒，撞運氣。

公攤面積背后利益空間巨大，易滋生諸多弊病——公攤被挪作商用，本應屬于業主的收益不知去向；公攤面積對應的裝修費、物業費等易被重復征收。為減少相關社會矛盾發生，當前亟須提高房地產市場透明度，將取消公攤面積納入規劃中，長遠籌謀、穩步推進。

通常來說，公攤面積包含電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等。公攤面積究竟是怎么計算出來的？怕絕大多數購房者并不清楚。即便掌握一定專業知識，究竟哪些項目被計算在公攤面積中，其中的比例和系數又是如何確定的，如此種種，想完全搞清楚也并非易事。

圍繞公攤面積，還有一筆糊涂賬。小區中司空見慣被出租出售的地下車庫、內部經營性場所等，是否被算在了公攤面積中？在一些答案為“是”的小區，出租出售的收益理應由全體業主共享。但在現實中，能夠將業主公攤面積經營收益返還的情況極少。這就不難理解，為什么在一些小區，就地下車庫是否應該收費，開發商、物業與業主爭論不休了。

公攤面積的存在不是孤立的，它還會跟裝修費、物業費、供暖費等五花八門的費用綁定在一起，甚至伴隨房屋的整個生命周期。一些供暖部門、物業、裝修公司在計費時，往往傾向于選擇更有利可圖的建筑面積收取費用。公攤面積糊里糊涂，卻要常年為此埋單，人們覺得不合理也在情理之中。

面對取消公攤面積的呼聲，有一種聲音認為，取消公攤面積后，開發商勢必提高套內單價，房屋總價可能相差無幾，只是換湯不換藥，故而沒有調整的必要。這種說法站不住腳。

對于購房者來說，能夠住上明明白白的房子，不再為一筆接一筆的糊涂賬埋單很重要。這更關乎公平。

應探索用套內面積替代建筑面積計價，將公攤面積“水分”擠出去。從宏觀角度而言，這可以使房地產市場統計更科學，更真實地反映群眾現階段的居住條件，更敏銳地揭示市場行情變化，為房地產稅征收創造更有利的條件，為政府針對房地產市場出臺調控措施提供更有價值的數據參考。

取消公攤面積，尤其意味著杜絕其伴生的貓膩與漏洞，從源頭避免大量矛盾與糾紛，保證市場交易更公平透明。

半島新聞客戶端綜合整理，素材來源：法制日報、中新經緯、半月談、央視網等

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