隨著城市群、都市群的加速發展,主城區作為青島的核心,正面臨著城市功能的升級。于是,合理控制規模,優化開發格局,推動城市發展由外延擴張式向內涵提升式轉變,便成為“十四五”時期青島城市發展的重要方向。《青島市自然資源和規劃“十四五”行業規劃》中提出,未來5年內,青島將重點發展12個片區,其中主城區便占8個。這便釋放出一個明顯的信號:青島城市發展的重心,將重新回歸主城區。今天,我們就一起來了解一下這些重點片區。
未來5年,這些片區將重點開發
(資料圖片僅供參考)
近年來,“大青島”一詞被頻繁提到,而青島的城市發展也在不斷向外擴張著,新興片區不斷崛起。但對于一座城市而言,盤活存量資源,為城市發展帶來的影響,并不亞于開發新城區。對于青島而言,所需要盤活的存量資源,便是主城區大規模“騰龍換鳥”后閑置出來的寶貴的土地資源。
不久前,《青島市自然資源和規劃“十四五”行業規劃》中提出,將推動城市更新和低效用地再開發,并列出12個重點開發的片區:歷史城區、郵輪港區、市北區老四方工業區、李滄區北客站及周邊區域、李滄區世博園及周邊區域、樓山區域、城陽區白沙河北岸區域、青島軌道交通產業示范區及周邊區域、青島西海岸新區王臺老工業區、青島前灣保稅港區及周邊區域、嶗山區株洲路兩側區域以及嶗山區張村河兩岸區域。值得關注的是,12個片區中有8個位于主城區,而這8個片區的發展思路頗為務實,均是對區域內已有資源進行優化升級。
歡樂濱海城片區剛需和改善聚集
從房地產的角度來看,作為老城區的市北區,“十四五”期間可集中開發的區域主要為老四方工業區,而歡樂濱海城作為從環灣大道進入青島的門面工程和市北區的發展出路,成為主城區崛起的重要抓手。
這個區域的籌劃最早始于2008年左右,那時的原四方區打算將這個區域打造成集購物、休閑、居住、旅游為一體的新城市地標區域。2013年,保利、綠地兩家房企進駐歡樂濱海城,開始了首輪土地開發。隨后的幾年中,九年一貫制的青島濱海學校的投入使用,為片區補齊教育短板；長沙路立交橋的通車,徹底打通片區的快速出行通道；以休閑旅游為依托的郵輪母港的崛起,成為片區發展的產業支撐……可以說,歡樂濱海城承載了產城一體化園區的發展重托。
近兩年,眾多品牌房企不斷進駐歡樂濱海城,為片區發展注入新的活力,開發的項目不僅有剛需產品,還有高端改善類產品,房源單價也從每平米2萬元到4萬元不等。先來看剛需產品:位于宜昌路的保利時代,目前在售建面約78~97平米的高層房源,均價約為21000元/平米,套總價150萬元起；位于發電廠附近的中海觀瀾庭,目前主要在售66~69平米的瞰海現房,均價19500元/平米,套總價99萬元起。再來看改善及以上的產品:位于傍海中路的中國鐵建中心,目前在售108~127平米的房源,帶裝修交付,均價約為24500元/平米；位于開平路的綠城和錦誠園,目前105~127平米的高層,均價約為27000元/平米；位于青島理工大學附近的中海寰宇時代,目前在售105~143平米的小高層,均價約為28500元/平米；位于后海的青鐵云上觀海,目前在售143~200平米的大平層產品,均價約為31000元/平米。
株洲路兩側及張村河兩岸將大變樣
前幾十年的發展過程中,嶗山區形成了較明顯的南北分化。浮山前一帶已經十分成熟,而北部的中韓一帶,尚有大片集中區域待開發。今年2月,嶗山區在城市更新和城市建設三年攻堅行動動員大會上提出,未來3年,將重點發展株洲路兩側區域及張村河兩岸區域。
針對株洲路兩側區域升級改造方面:依托總面積約10.34平方公里的株洲路兩側區域,計劃利用3年時間,推動株洲路兩側項目的開工建設及建成投用；多渠道處置低效或閑置用地,收回盤活土地,重點發展虛擬現實等新一代信息技術產業,打造高新技術產業集群,“青島的中關村”呼之欲出。而對張村河片區將實施12個社區的更新改造,包括張村、李家下莊、劉家下莊、枯桃等住宅房屋和非住宅房屋的拆遷工作。同步推進華潤萬象匯、山東中醫藥大學附屬醫院青島醫院、張村河南側配套初中等配套設施。
在兩個片區迎來重大發展機遇的同時,融創、魯信、海信、君一控股等眾多品牌房企紛紛在此搶灘,打造的產品也大多走高端路線,均價動輒每平米四五萬元。其中,融創嶗山壹號院目前在售188平米的小高層產品,均價約為48000元/平米；魯信有鄰花園目前規劃已出,將建設8棟高層商品住宅和1棟人才住房,據了解將主要開發大平層產品,均價待定；靜山悅園目前在售多層花園洋房和小高層,其中洋房建面在170~320平米之間,均價55000元/平米,小高層建面約為150平米和190平米,均價49500元/平米；海信璞悅近日加推新樓座,建面約118~175平米裝修高層和小高層,均價在36000元~38000元/平米；中聯依山伴城目前在售4期高層產品,建面86~128平米,均價24000元/平米。
東李多盤大戰再迎高光時刻
近些年,李滄區的發展扶搖直上,東李、北客站和樓山片區成為重點發展區域。而“十四五”規劃中也將這幾個片區作為青島市重點打造的區域。但從房地產角度來看,目前優質土地和品牌房企相對集中的片區主要是東李。
東李位于李滄東部,世園大道以北。未來規劃圍繞世博園復興,高標準打造以園藝景觀、文化旅游、科普教育為特色的生態休閑旅游目的地,并加快園區西側土地出讓和開發建設。
而從市場表現來看,近兩年鮮少有新盤入市的東李,隨著新地塊的出讓、老地塊的動工,在今年迎來新高光時刻,出現了多盤集結上市的盛景,除高層改善大戶型產品外,還有大平層、電梯洋房、剛需小戶型等多種產品,可以滿足各位置業需求。
由金地、萬科等多家品牌房企合作開發的森林公園,目前在售建面約113~143平米的產品,均價約為25000元/平米；綠城春溪雲廬,開發產品建面在127~190平米,目前僅剩少量房源,均價約為35000元/平米；綠城錦上月鳴目前在售建面118~156平米的產品,均價26000元/平米；尚未開盤的萬竹云峰預計近期首推建面190平米左右的大平層和210平米的疊拼別墅,價格待定；華新園珺臺預計8月中旬首次開盤,項目規劃共計10棟樓,為10~16層的洋房和小高層,戶型建面在104~136平米之間,價格待定。
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