【大河財(cái)立方 記者 朱娟 徐兵 陳玉靜】關(guān)于存量房貸利率，央行再次釋放重磅信號(hào)。
8月1日，中國人民銀行、國家外匯管理局召開2023年下半年工作會(huì)議。其中，在支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展方面，會(huì)議指出，落實(shí)好“金融16條”，延長(zhǎng)保交樓貸款支持計(jì)劃實(shí)施期限，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加大對(duì)住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。
(相關(guān)資料圖)
這是潘功勝升任央行行長(zhǎng)后首次召開的“半年工作會(huì)議”。在業(yè)內(nèi)人士看來，此次會(huì)議明確了下半年房地產(chǎn)金融相關(guān)工作內(nèi)容，指導(dǎo)性強(qiáng)，也和近期各地即將出臺(tái)的房地產(chǎn)政策形成了非常好的協(xié)同效應(yīng)。
有序調(diào)整存量房貸利率
從去年以來，關(guān)于調(diào)整存量房貸利率的呼聲就居高不下。
此前，在7月14日國新辦舉行的2023年上半年金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)情況新聞發(fā)布會(huì)上，央行貨幣政策司司長(zhǎng)鄒瀾明確表示，支持和鼓勵(lì)銀行與借款人協(xié)商變更合同或置換存量房貸，以降低老百姓的房貸壓力。
此次是央行半個(gè)月內(nèi)第二次針對(duì)存量房貸利率調(diào)整的公開表態(tài)，且從表述上看，由過去的“支持”和“鼓勵(lì)”，變成了現(xiàn)在的“指導(dǎo)”。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向大河財(cái)立方記者介紹，這意味著政策改革進(jìn)入到實(shí)操層面，也意味著一些銀行在實(shí)操中可能有困惑，需要央行來定調(diào)。下半年調(diào)整存量房貸利率是房地產(chǎn)領(lǐng)域非常重大的一件事，從金融風(fēng)險(xiǎn)角度看，有助于減少房貸違約的風(fēng)險(xiǎn)；從購房者來說，每個(gè)月還月供可以減少，真正實(shí)現(xiàn)減負(fù)。
此次會(huì)議還提及了調(diào)整存量房貸利率的基本原則，即“依法”和“有序”?！皬囊婪ǖ慕嵌瓤?，主要是要從合同規(guī)定以及信貸工作等角度進(jìn)行；從有序的角度看，主要是指此類工作調(diào)整涉及方方面面，要設(shè)定有序機(jī)制，協(xié)調(diào)好各方利益?！眹?yán)躍進(jìn)說。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)大河財(cái)立方記者表示，央行這一表態(tài)，意味著政策順應(yīng)民意，順應(yīng)擴(kuò)內(nèi)需促消費(fèi)的大背景。但同時(shí)也要有序推進(jìn)這項(xiàng)工作，避免無序競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生大幅度波動(dòng)，造成金融機(jī)構(gòu)利差快速收窄進(jìn)而影響其盈利水平，從而對(duì)金融機(jī)構(gòu)支持國家發(fā)展戰(zhàn)略和發(fā)展公共金融造成一定的影響。
如何促進(jìn)存量房貸利率有序降低？光大證券固收研究首席分析師張旭接受大河財(cái)立方記者采訪時(shí)表示，人民銀行可以給予一些政策激勵(lì)。例如，人民銀行可設(shè)立結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，對(duì)于商業(yè)銀行符合條件的降息，按實(shí)際降息金額給予等額或部分的資金激勵(lì)。再如，人民銀行也可以對(duì)降息達(dá)到要求的商業(yè)銀行給予定向降準(zhǔn)支持。
東方金誠首席宏觀分析師王青對(duì)大河財(cái)立方記者說，預(yù)計(jì)存量房貸利率下調(diào)有望在三季度啟動(dòng)?！盀榫S護(hù)房貸市場(chǎng)秩序，如果采用貸款置換方式有可能將限于本行，不會(huì)鼓勵(lì)跨行‘轉(zhuǎn)按揭’。目前最大的不確定性是利率下調(diào)幅度，我們判斷總體上有可能在0.5至1.0個(gè)百分點(diǎn)。”
“個(gè)人住房貸款在金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)貸款中的占比較高，房產(chǎn)更是老百姓最重要的財(cái)產(chǎn)之一，因此對(duì)于存量房貸利率的調(diào)整事關(guān)重大?！睆埿裾J(rèn)為，應(yīng)在維護(hù)銀行支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的能力和可持續(xù)性的同時(shí)，更加充分地體現(xiàn)出金融工作的人民性，把老百姓的事情辦好。
引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行
下調(diào)房貸利率和降首付，是降低居民購房門檻和購房成本的重要舉措。
此次會(huì)議指出，因城施策精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續(xù)引導(dǎo)個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，這說明降首付降房貸利率依然是下半年刺激購房方面的重要政策，也意味著此類政策繼續(xù)落實(shí)的空間依然很大。
李宇嘉稱，央行此類表態(tài)意味著近期市場(chǎng)上關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)金融政策的猜測(cè)有很大概率的落地性?！鞍āJ(rèn)房不認(rèn)貸’，特別是在熱點(diǎn)城市有貸款記錄，但不擁有住房的居民家庭，再次購買住房是可以享受首套房?jī)?yōu)惠的?！?/p>
根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023以來全國已有超40城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下。根據(jù)監(jiān)測(cè)，7月重點(diǎn)城市首套平均房貸利率已降至3.9%，較2021年高點(diǎn)下調(diào)超150個(gè)基點(diǎn)，大幅降低了居民購房成本。但同時(shí)，當(dāng)前仍有約20城首套房首付比例在30%及以上，二套首付比例在40%及以上，部分核心城市首套房貸利率仍采取5年期以上LPR加點(diǎn)，未來政策優(yōu)化空間較大。
王青判斷，下半年5年期以上LPR報(bào)價(jià)有可能單獨(dú)下調(diào)。同時(shí)，在首套房貸利率靈活調(diào)整機(jī)制建立后，下半年也不排除建立二套房貸利率靈活調(diào)整機(jī)制的可能。
加大對(duì)城中村改造等金融支持力度
此次會(huì)議指出，落實(shí)好“金融16條”，延長(zhǎng)保交樓貸款支持計(jì)劃實(shí)施期限，保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，加大對(duì)住房租賃、城中村改造、保障性住房建設(shè)等金融支持力度。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部總經(jīng)理曹晶晶對(duì)大河財(cái)立方記者表示，央行及國家外匯管理局提出落實(shí)好“金融16條”，延長(zhǎng)保交樓貸款支持計(jì)劃實(shí)施期限，有利于穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，緩解企業(yè)流動(dòng)性壓力。在房地產(chǎn)銷售未實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)回升之前，加大房企融資支持至關(guān)重要。
“會(huì)議提出加大對(duì)住房租賃、城中村改造和保障性住房建設(shè)的金融支持力度，與近期中央及多個(gè)部門定調(diào)一致，其中城中村改造的金融支持也決定著各地的改造模式和改造進(jìn)度推進(jìn)?！辈芫Ьдf。
今年以來，中央高級(jí)別會(huì)議多次提及城中村改造問題。7月24日召開的中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。7月28日，超大特大城市穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造工作部署電視電話會(huì)議在北京召開。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，央行首次提及對(duì)城中村改造的金融支持內(nèi)容，有助于引導(dǎo)后續(xù)各金融部門積極調(diào)整金融產(chǎn)品和服務(wù)中心，積極推動(dòng)城中村改造工作。
“綜合考慮專項(xiàng)債加快發(fā)行、銀行穩(wěn)定負(fù)債成本、城中村改造、保障房建設(shè)等方面，預(yù)計(jì)接下來央行有望通過降準(zhǔn)、MLF（中期借款便利）、PSL（抵押補(bǔ)充貸款）等工具，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)逆周期調(diào)節(jié)，更好地平衡多個(gè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，兼顧內(nèi)外均衡。”光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華對(duì)大河財(cái)立方記者表示。
責(zé)編:史健 | 審校:李金雨 | 審核:李震 | 監(jiān)制:萬軍偉
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