日前，國家統計局發布了2022年6月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。數據顯示，廣州新房價格環比漲0.3%，同比漲0.3%。二手房價格環比漲0.5%，同比漲1.2%。為何成交量同比下滑的同時，一二手價格仍然出現漲幅?
從市場反饋來看，一二手市場均出現了改善型置業超越了剛需置業的情況，成交占比走高帶動價格結構性上漲。
改善型住宅成交占比走高
從數據來看，不管是一手房，還是二手房，過去幾個月房價微漲的原因，都跟改善級產品熱銷相關。琶洲、黃埔、番禺等區域的熱點項目去化率都相當不錯，比如越秀和樾府、萬科金域曦府、富力南馳·富頤華庭、萬科城市之光等改善熱盤近期集中網簽對整體數據影響明顯。
對此，第一太平戴維斯華南區市場研究部負責人謝靖宇表示，盡管宏觀政策及個人購房融資環境持續利好購房者，但剛需買家置業仍保持謹慎，交易活動主要集中于區位優勢較強、生活配套成熟、教育資源占優的部分項目。
而根據克而瑞的統計數據，隨著業主對個人居住空間的需求以及家庭成員結構的變化，110㎡以上的改善型住宅的關注度逐漸走高。2022年上半年，廣州全市110-144㎡改善住宅網簽成交總計10570套，比剛需成交量略高。
近兩年廣州住宅成交結構性變化，也明確傳達了購房者更加重視明朗舒適的居住空間的市場需求。110-144㎡改善住宅的成交比重多次增長，成為廣州購房市場的又一成交主力，2022年上半年的市占率升至8.5%，較2018年再增長3.2個百分點。
正因如此，不少熱門樓盤相應增添了改善戶型的推售量。2021年-2022年上半年，中心四區110-144㎡改善型住宅網簽成交了5390套，成交量排在各面積段之首。
信貸環境松綁
“賣一買一”客戶增加
在二手市場，也出現相同的情況。2022年上半年，信貸環境相對寬松，5年期以上LPR經歷兩次下調，放款時間亦明顯縮短，從去年年底的3-4個月，縮短至目前的1個月以內。不少置換客戶能夠快速回籠資金去購買下套房源，促使上半年二手市場改善需求相對活躍。
廣州中原研究發展部的數據顯示，2022年上半年市場出現明顯分化。改善型住宅成交穩步上揚，從2020年的占比1.4%，躍升至2022年上半年的2.3%。而剛需300萬元以下盤源成交占比73.4%，環比減少4.6%，成交能力不及去年同期。
以熱門區域天河來看，成交最為活躍的板塊為天河公園板塊，其成交宗數更是進入板塊成交前十榜單，月均成交大概80多宗。而需求一向活躍的東圃板塊成交有所回落，新增客戶數量及二手帶看量較去年同期下跌2-3成左右。因為天河公園板塊優質小區林立，居住環境佳，適合改善買家置業。在目前信貸環境趨松的情況下，對于賣一買一客戶相對“友好”，具有較大的操作空間，從而促使板塊客戶需求居高不下;另一方面，板塊業主報價合理，存在一定的議價空間，部分盤源議價幅度基本可以在3-5%左右，促進了成交的達成。
不少區域“賣一買一”客戶增加。比如上半年二手成交量僅次于番禺，位于第二的海珠區，“賣一買一”置業客戶需求明顯增加，而剛需客戶較前段時間有所減少。成交數據顯示，海珠區3房、4房及以上的改善型戶型成交占比分別出現明顯回升，占比分別大增至38.6%、8.4%，同比2021年上半年分別凈增5.6%、1.8%。(記者劉麗琴)
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